7 Życzeń

czyli czego oczekujemy od przestrzeni na nowych osiedlach mieszkaniowych

Miejsca parkingowe muszą być. Podobnie jak drzewa. Grodzenie osiedli przestaje być co prawda koniecznością, ale wciąż boimy się o swoje bezpieczeństwo. Przede wszystkim jednak narzekamy na klaustrofobię. I oczekujemy od przestrzeni więcej, niż to się deweloperom wydaje.

Zagospodarowanie przestrzeni na nowych osiedlach to temat, o którym zwykle dyskutujemy zbyt późno. Wątpliwości, pytania bądź rekomendacje pojawiają się wówczas, gdy cały projekt jest już zrealizowany. Wówczas nie ma już zwykle ani pieniędzy, ani osób zdolnych do poniesienia odpowiedzialności za wykonanie koniecznych zmian. Tymczasem przestrzeń wielu naszych osiedlu pozostawia wiele do życzenia. Czego konkretnie nam brakuje? Co doceniamy? Czego potrzebujemy? Jakie są nasze przestrzenne życzenia? Na te wszystkie pytania odpowiada nasze badanie "7 życzeń", czyli prosta odpowiedź na skomplikowane zagadnienie jakości przestrzeni wspólnych na nowych osiedlach mieszkaniowych.

Za pomocą krótkiej ankiety zapytaliśmy o zdanie 170 uczestników warszawskich targów mieszkaniowych, a zebrane odpowiedzi pogłębiliśmy w rozmowie z kolejnymi 18 osobami. Ich zdaniem kluczowe cechy, które powinna posiadać każda przestrzeń wspólna na nowym osiedlu to:

Miejsce parkingowe dla każdego mieszkania

54%

Dużo drzew

53%

Sklep spożywczy

39%

Całodobowa ochrona

29%

Duży plac zabaw

19%

Przedszkole lub żłobek

19%

Płot ograniczający wejście na teren osiedla

13%

Znacznie mniejszym zainteresowaniem cieszą się zaś takie elementy jak:

Mała górka do zabawy

4%

Otwarte miejsce spotkań dla mieszkańców

6%

Paczkomat

6%

Dużo ławek

8%

Zadaszone miejsce na rowery

9%

Warto zauważyć, że stan portfeli kupujących nie wpływa znacząco na wyniki ankiety. Różnice są minimalne, choć warto zauważyć, że osoby, które zamierzają wydać do 300 000 zł zdecydowanie bardziej wolą przestrzeń z dużą ilością drzew (60% wskazań w tej grupie ankietowanych) i kwiatów (30% wskazań) niż pełnej miejsc parkingowych (tylko 35% wskazań). Dla porównania wśród kupujących chcących przeznaczyć kwotę do 600 000 zł parkingi otrzymały aż 85% wskazań.

Wyniki tej prostej ankiety naprowadzają nas tylko na temat preferencji kupujących mieszkanie. Dobrze zaprojektowana przestrzeń nie polega bowiem tylko na zapewnieniu wszystkich pożądanych elementów, ale także na sposobie ich połączenia (lub mądrym oddzielniu od siebie). Dochodzi jeszcze element związany z estetyką. Każdy z nas chciałby zapewne mieszkać w przestrzeni, która nie tylko jest funkcjonalna, ale również dobrze się prezentuje.

Przestrzeń bywa także fizycznie ograniczona. Przy dzisiejszym dążeniu deweloperów do osiągnięcia maksymalnej efektywności zabudowy, na tereny zielone i wolną przestrzeń nie zostaje zbyt wiele miejsca. To dodatkowo utrudnia sposób aranżacji wspólnego terenu i rodzi kolejne wątpliwości. Aby je rozwiać i dowiedzieć się więcej na temat kryteriów oceny jakości przestrzeni, zdecydowaliśmy się na dopytanie części ankietowanych. Podczas tych rozmów zauważyliśmy, że:

Przestrzeń wspólna jest elementem deficytowym na nowo budowanych osiedlach. W wypowiedziach kupujących mieszkania często pojawiał się motyw klaustrofobii wiążącej z się z wszechobecnością innych mieszkańców, bliskością mieszkań, tłokiem i ściskiem.

Zieleń jest ważna. Nasi rozmówcy zgłaszali konieczność wydzielenia chociażby ograniczonej przestrzeni pokrytej roślinnością. Nawet jeśli jednocześnie byli świadomi braku lub niewielkiej tylko ilości wolnego miejsca w nowych inwestycjach deweloperskich.

Tak mocne przekonania pojawiały się już na etapie spontanicznych wypowiedzi naszych rozmówców. Kupujący jasno wyrażali przekonanie, że urządzenie terenów zielonych jest kluczowe dla jakości życia na osiedlu. Przestrzeń w ich wypowiedziach zdaje się pełnić konkretne funkcje. Stały się one podstawą do przygotowania listy 7 obszarów, w których kupujący mieli najbardziej sprecyzowane oczekiwania i opinie.

Przestrzenie zielone i ich funkcje

Czy widoczna na zdjęciach przestrzeń wspólna jest odpowiednio zagospodarowana? W jaki sposób można ją ulepszyć? To pierwsze pytania, które zadaliśmy naszym rozmówcom. Ich kontekstem były zdjęcia przestrzeni nowych osiedli mieszkaniowych zbudowanych na terenie warszawskiej dzielnicy Białołęka. Osiedla te wybraliśmy ze względu na ich dużą dostępność – ceny mieszkań znajdujących się na tych osiedlach są stosunkowo niskie. Ich przestrzeń jest także zaprojektowana w bardzo różny sposób. Dawało to naszym rozmówcom pole do porównań. Zebrane odpowiedzi jasno wskazywały, że każdą z pokazanych przestrzeni można by efektywniej zaaranżować.

Boże, rozmawia pan z estetką. Nie podoba mi się, że donice tam są dwie brązowe, jedna szara, brązowa, szara, brązowa, szara. Najtańszym kosztem zrobione.
Posadzone bez żadnego ładu i składu. Śmietnik mógłby być inaczej wkomponowany, dlaczego takie białe cegły i blacha falista; śmietnik nie kosztuje tak drogo, żeby go wkomponować i zrobić jakieś ażurowe, drewniane konstrukcje, lamelowy płotek, żeby było sympatycznie.
Wolałabym, żeby było więcej zieleni, ale i tak nie jest najgorzej w porównaniu z tym co widziałam chociażby w Internecie albo na żywo.

Rozmówcy przywołują tu pojęcie "inteligentnej architektury krajobrazu", dzięki której dostępną przestrzeń można zróżnicować i podzielić na części za pomocą prostych i estetycznych elementów. Rozmówcy wskazywali np. na żywopłoty czy sztuczne nierówności. Tymczasem przedstawione na zdjęciach aranżacje przestrzeni – często pozbawione takich elementów – wiele osób oceniło jako szare i smutne. Na przykład zastawiony przez donice chodnik potęguje wśród naszych rozmówców poczucie klaustrofobii (nawet jeśli oddziela go od jezdni i ma zapobiec nielegalnemu parkowaniu).

Rozmówcy dostrzegają również brak pomysłu na niektóre z prezentowanych przestrzeni i nadmierną oszczędność dewelopera. Zwracano uwagę na rachityczną roślinność, chaotycznie ustawione ławki, zastosowanie pseudtrawników i ogólny brak dbałości o szczegóły. Wielu rozmówców nie potrafiło także rozpoznać funkcji poszczególnych elementów prezentowanych na zdjęciach, co świadczy o ich złym zaplanowaniu bądź realizacji. Szara kostka powszechnie używana do wyłożenia powierzchni dróg i chodników nie pomaga zaś w pozbyciu się ogólnego negatywnego wrażenia.

Ten płotek jest trochę odrażający, obdrapany, ale poza tym to już idziemy w dobrym kierunku, jest trochę przestrzeni dla dzieci, widać je z okien.
Tutaj są zabawki dla młodszych dzieci, brakuje jakichś huśtawek dla starszych. Na przykład dla dziesięciolatków

Jedną z najbardziej oczywistych funkcji przestrzeni wspólnej jest zapewnienie atrakcyjnej i bezpiecznej rozrywki dla dzieci. Najczęściej pod postacią placu zbaw. Przeznaczonych zresztą nierzadko tylko dla najmłodszych dzieci.

Naszych rozmówców poprosiliśmy o skomentowanie sposobu organizacji widocznych na zdjęciach placów zabaw. Dobrze postrzegane jest ich grodzenie – płotek uniemożliwia samodzielne opuszczenie placu przez małe dzieci, co mogłyby narazić je na niebezpieczeństwo. Warto jednak zaznaczyć, że oceny na temat estetyki zastosowanych ogrodzeń są bardzo zróżnicowane.

Większe kontrowersje spowodowała zaś sprawa lokalizacji placów zabaw. Większość osób zwraca uwagę, że plac zabaw umieszczony pod oknami mieszkań może być uciążliwy. Efekt może potęgować umieszczenie placu zabaw na dziedzińcach budynków – powstaje wtedy dobrze znany wielu naszym rozmówcom efekt studni. Hałas staje się wtedy jeszcze bardziej dokuczliwy.

Place zabaw powinny być także bezpieczne – tutaj rozmówcy zwracali uwagę na właściwe rozdzielnie placów zabaw od jezdni i innych niebezpiecznych miejsc. "Place zabaw czy miejsca wypoczynku powinny być oddalone od ulicy, od miejsc, gdzie są składowane odpady, od parkingów. Powinny być na przykład na patio, gdzieś wewnątrz osiedla, a nie w takich miejscach, gdzie dziecko mogłoby wybiec na ulicę" stwierdził jednej z naszych rozmówców.

W części wypowiedzi pojawiały się także uwagi na temat jakości samego placu zabaw – zastosowanej nawierzchni (sztuczna się nagrzewa i wydziela specyficzny zapach) czy doboru urządzeń (starsze dzieci mogą się nudzić). To pokazuje, że kupujący mogą mieć bardzo konkretne oczekiwania i wielu deweloperów mogłyby z nich skorzystać przy projektowaniu infrastruktury dla dzieci. Tymczasem nasi rozmówcy zdradzają, że bardzo często rozmowa z przedstawicielami deweloperów kończy się na stwierdzeniu, że plac będzie. Nikt nie jest w stanie odpowiedzieć na pytanie o jego jakość i wyposażenie.

Miejsca parkingowe

Miejsce do zaparkowania samochodu jest dla przyszłych mieszkańców bardzo ważne i stanowi dla nich jedno z kryteriów dobrze zagospodarowanej przestrzeni. Dlatego też sceptycznie odbierane były pomysły ograniczanie liczby miejsc. Nawet jeśli dzięki temu miałoby być więcej terenów zielonych. Nasi rozmówcy mówili o swoich doświadczeniach z niedoborem miejsc – zawsze kończy się to tym, że kierowcy parkują na trawie lub wszędzie tam, gdzie jest to możliwe. Zwrócenie uwagi kończy się awanturami."Jeżeli nie będzie miejsc parkingowych, to będzie to koszmarem i ludzie prędzej czy później będą na trawie parkować" – mówił jeden z rozmówców.

Niekonieczne są zaś miejsca dla gości. Jest to element mile widziany, ale zdaniem kupujących goście często przyjeżdżają komunikacją lub taksówką.

Bezpieczeństwo

Wśród 7 życzeń – czyli listy kluczowych cechy, które powinna posiadać każda przestrzeń wspólna na nowym osiedlu – całodobowa ochrona znajduje się na 4. miejscu. Potwierdzają to również nasze pogłębione rozmowy. Potencjalni kupujący bardzo chętnie rozmawiają na ten temat i mają w tej kwestii sprecyzowane poglądy. W swoich rozmyśleniach podążają różnymi tropami. Jednym z nich jest sprawa grodzenia się. Inny zwraca uwagę na rolę oświetlenia i monitoringu.

Bezpieczne osiedle to takie, na którym inni widzą, co się na nim dzieje, a także istnieje dokumentacja (zapis z kamer i świadkowie). Monitoring może oznaczać kamerę, może to być pracownik ochrony.

Niektórzy rozmówcy zagrożeń upatrują przede wszystkim w ruchu drogowym. Miałoby ono dotyczyć przede wszystkim dzieci. Sposobem zabezpieczenia osiedla przed takim niebezpieczeństwem jest właściwe rozplanowanie przestrzeni i podział funkcji. Nie wszystkie ulice muszą też sprzyjać samochodom. Istnieją sposoby, za pomocą których można efektywnie ograniczać prędkość pojazdów i zwracać uwagę ich kierowcom, że dana przestrzeń służy przede wszystkim pieszym.

Sposób zaprojektowania ulic wewnątrz osiedli może sprawić dużą różnicę w poziomie bezpieczeństwa.

Rozmówca rozwija powyższą myśl: "Jeżeli kierowcy będą przekonani, że można z nich korzystać (a nawet trzeba, jeśli to jednocześnie dojazd do zlokalizowanych w środku osiedla miejsc parkingowych), to nie będą mieli poczucia, że to przestrzeń, w której najważniejsi się piesi. Nie wszyscy piesi zaś – w szczególności małe dzieci – będą w stanie jednocześnie oddawać się relaksującym spacerom czy zabawie i pilnować się, aby w razie konieczności ustąpić miejsca samochodom".

Grodzenie osiedli

Osiedle jest częścią miasta. To stwierdzenie może być nieco przesadzone w przypadku niektórych nowych osiedli budowanych na peryferyjnych obszarach naszych miast. Dlatego zapytaliśmy naszych rozmówców o kwestię sposobów otwierania osiedli na innych lub też zamykania się przed innymi za pomocą płotów. Dodatkowo poruszyliśmy kwestię obecności płotów wewnątrz terenu osiedla – np. w postaci parawanów chroniących przynależne do mieszkań ogródki.

Zdania na temat grodzenia całych osiedli są podzielone. Można wyróżnić trzy grupy opinii:

Zwolennicy grodzenia, którzy wyznają pogląd, że płoty uniemożliwiają wstęp na teren osiedla osobom niepożądanym i w związku z tym poprawiają stan jego bezpieczeństwa. Co ciekawe, mieszkańcy zwracają uwagę, że w niektórych przypadkach to sposób ochrony przed dzikami.

Zwolennicy warunkowego grodzenia, którzy uważają, że płoty mają sens tylko określonych lokalizacjach, ale często nie wpływają w ogóle na poziom bezpieczeństwa, a dodatkowo zabierają cenną przestrzeń.

Przeciwnicy grodzenia uważają, że straty wynikające z posiadania płotu przeważają w rachunku zysków i strat. Ich zdaniem płoty nie są estetyczne, zajmują miejsce, wzmacniają poczucie izolacji. Zwracają także uwagę, że bardzo często można napotkać na terenie nowych osiedli na kilka ogrodzeń, które dzielą je na wewnętrzne strefy. To prowadzi zaś do nawarstwiania się niekorzystnych zjawisk.

Inną kwestią jest obecność szlabanów na wjeździe do osiedla. Ich cel jest prosty – ograniczenie liczby wjeżdżających aut i zajmowanie przez nie miejsc parkingowych. Rozmówcy dostrzegają ich sens, ale widzą również szereg niedogodności. Szczególnie jeśli szlaban nie jest obsługiwany przez żywego człowieka. Jeden z naszych rozmówców obrazowo to skomentował: "Zdemolowaliśmy, połamaliśmy i wyrzuciliśmy szlaban, który był samoczynnie otwierany. Był największym absurdem. Przyjazd kuriera oznaczał za każdym razem bieganie do szlabanu oddalonego o stoparędziesiąt metrów"

Myślę, że jak ktoś kupił ten kawałek ogródka, to ma prawo do odrobiny prywatności w tym ogródku.
Ogrodzenie ogródków nie przeszkadza mi, ale lepiej by to wyglądało, gdyby każdy miał tak samo ogrodzone.

Grodzenie się przez mieszkańców

Ze zdecydowanie mniejszą różnicą zdań spotyka się kwestia grodzenia prywatnych ogródków. Na niektórych osiedlach są one przynależne do mieszkań na parterze i wydzielone z terenu przestrzeni wspólnej. Deweloper, po ich sprzedaży, nie ma już praktycznie żadnego wpływu na to, w jaki sposób te ogródki zostaną zagospodarowane. Jeżeli nie przewidział tego wcześnie – np. projektując jednolite ażurowe ogrodzenie – ogródki szybko mogą zamienić się w odizolowane enklawy.

Na zdjęciach można zobaczyć, że często mieszkańcy sięgają w takich przypadkach po najtańsze rozwiązania. Kupują wysokie płoty z marketów budowlanych i po prostu się za nimi chowają. Tworzą w ten sposób niekoniecznie estetyczną przestrzeń. Czasem również – jak na jednym z prezentowanych osiedli – sprawiają przez to, że przestrzeń dla pieszych staje się rodzajem specyficznego wąwozu, którego ściany tworzone są przez płoty.

Nasi rozmówcy zdają się rozumieć stojącą za tą praktyką ideę. Dla części z nich jest to próba znalezienia własnej odpowiedzi na klaustrofobię i ciasnotę na nowych osiedlach. Tak ogrodzony ogródek tworzy przestrzeń prywatną, którą dodatkowo chroni się przed wścibskimi oczami innych mieszkańców.

Wypowiedzi wskazywały jednak na konieczność poprawienia ich estetyki. Wprowadzenie jednolitego sposobu grodzenia wymaga jednak albo przemyślenia tej kwestii przez dewelopera na etapie projektowania osiedla, albo podjęcia wspólnego wysiłku przez wspólnotę mieszkaniową.

Dostęp do usług

Sklep spożywczy – to najważniejsza z usług, o której mówili nasi rozmówcy. Inne – jak np. kawiarnia, fryzjer czy poczta – nie muszą znajdować się na terenie osiedla. Sklep musi być, bo wielu rozmówców chciałoby móc "wyskoczyć w kapciach po bułki i mleko".

Prawdopodobnie jakiś hałas z tych wentylatorów się wydobywa, więc osobiście bym nie wybrała takiego mieszkania. Widzę też śmieci, których z reguły jest więcej. Lepiej żeby pewnie była wiata i było to bardziej zasłonięte z każdej strony.

Kłopoty zaczynają się wówczas, gdy zaczynamy rozmawiać o konkretnej lokalizacji sklepu czy innego typu usług. Na przedstawionym zdjęciu sklep jest zlokalizowany w sposób, który dla wielu naszych rozmówców został uznany za potencjalnie uciążliwy. Jego zaplecze sąsiaduje bowiem z oknami, co bez wątpienia obniża jakość życia sąsiadów. Takie sąsiedztwo zostało uznane za niedopuszczalne.

Tematem, który często umyka naszej uwadze jest najbliższe otoczenie samego osiedla. Ze względu na zrozumiałe ograniczenia wynikające z małej powierzchni osiedli i praktyk deweloperów chcących budować tylko to co konieczne albo to, co można sprzedać, duża część ważnych usług musi znajdować się poza samym osiedlem.

Nasi rozmówcy zwracali uwagę, że warto mieć usługi – takie jak przedszkole, kawiarnia, fryzjer czy sklep z chemią – w zasięgu krótkiego spaceru. W niektórych przypadkach – zwłaszcza na osiedlach budowanych na peryferiach – taki stan rzeczy jest trudno osiągalny. Niezmienia to jednak konieczności zastanowienia się nad tym, w jaki sposób nasze osiedle łączy się z otaczającym terenem.

Nasi rozmówcy nie podnosili tej kwestii w innym kontekście niż grodzenie czy obecność szlabanów. Tym niemniej jednak warto zwrócić uwagę na połączenia przestrzeni naszych osiedli z np. innymi osiedlami. Na przykład – jeżeli dwa sąsiadujące ze sobą nowe osiedla są grodzone, to możliwość przemieszczania się pomiędzy nimi może wymagać nawet bardzo długiego spaceru pomiędzy bramami. Nawet jeśli chodzi o przejście do sąsiedniego budynku. Takie osiedla powstają częściej niż nam się to wydaje. Brak refleksji nad tą kwestią może powodować znaczne utrudnienia.

Budowanie osiedlowej społeczności

Ludzie mieszkający na osiedlu mogą stworzyć społeczność. Wiele badań oraz artykułów prasowych wskazuje jednak, że dzisiaj wiele osób mieszkających na nowych osiedlach na Białołęce nie ma czasu na interakcję z sąsiadami. Nie sprzyja temu również sposób zagospodarowania przestrzeni osiedlowych – np. brak miejsc wspólnych na spotkania czy zabawę. Dlatego interesowało nas, co nasi rozmówcy myślą o takiej funkcji przestrzeni.

Stanowczo chcielibyśmy poznać sąsiadów, żeby nawiązać nić. Stosunki, przyjaźnie albo koleżeństwo z sąsiadami. I urządzić sobie lokalny karnawał kontra "Na pewno znajdą się osoby, którym nie będzie pasowało to, że ktoś tu siedzi, w lato robi sobie grilla i popija piwko*

Odpowiedzi nie były jednomyślne. Część z nich wskazywała na chęć poznawania innych mieszkańców i wspólne świętowanie. Trzeba jednak zaznaczyć, że to ogólnie pozytywne nastawienie było czasem wyrażone w sposób warunkowy i ostrożny. Dla niewielu osób jest to priorytet.

Wiele osób miało złe doświadczenia z integracją sąsiedzką. Postrzegają ją jako źródło poważnych uciążliwości lub nawet zagrożeń. Miejsca wspólnych spotkań, w opinii tych rozmówców, ulegają szybko degradacji i są zawłaszczane przez sąsiadów zachowujących się w sposób niepożądany i uciążliwy dla innych.

Były również takie osoby, które mają mieszane zdanie, choć bywają raczej sceptyczne. Zwracają uwagę na problemy związane z korzystaniem z części wspólnych – "Trzeba mieć na uwadze inne osoby robiąc imprezę, trzeba się liczyć z tymi, którzy mieszkają na pierwszym piętrze i nie zachowywać się jak na działce tysiąc metrów kwadratowych". Dodatkowym problemem może być to, że istnienie części wspólnych zrodzi kłopot w postaci braku jasnych zasad, kto, jak i kiedy może z nich skorzystać.

Podsumowanie

Badanie "7 życzeń" jest tylko pierwszym krokiem w dyskusji o przestrzeni wspólnej nowych osiedli mieszkaniowych. To jednak ważny krok, bo pokazuje, że:

  1. Kupujący mają sprecyzowane oczekiwania wobec sposobu aranżacji ich najbliższej okolicy.
  2. Kupujący są świadomi ograniczeń związanych z zagospodarowywaniem przestrzeni wspólnych przez deweloperów i są w stanie wiele rzeczy wybaczyć. Być może tłumaczy to brak podnoszenia kwestii jakości przestrzeni wspólnej podczas negocjacji zakupu mieszkań.
  3. Istnieją tematy, w których zauważalna jest różnica opinii i potrzeb związanych z urządzeniem przestrzeni osiedli mieszkaniowych. Potrzeby nie są uniwersalne, co oznacza konieczność porzucenia "ustandaryzowanych" projektów wdrażanych dzisiaj przez deweloperów – zwłaszcza oferujących tańsze mieszkania w peryferyjnych lokalizacjach.

O badaniu

Naszą wiedzę budowaliśmy za pomocą dwóch narzędzi – krótkiej ankiety i dłuższych rozmów z osobami zainteresowanymi kupnem mieszkania w Warszawie. Zebraliśmy 170 wypowiedzi ankietowych i przeprowadziliśmy 10 rozmów z 18 osobami. W ankiecie każda z odpowiadających osób mogła wskazać trzy najważniejsze dla siebie cechy idealnego sposobu zagospodarowania przestrzeni wspólnych z 15 możliwych opcji. Badanie zostało przeprowadzone podczas targów mieszkaniowych odbywających się 2 marca 2019 r. w Warszawie.

Metodologię badania oraz jego wyniki opracował dr hab., prof. Uniwersytetu SWPS, Michał Wenzel.

Autorami koncepcji badania są Artur Celiński (Magazyn Miasta, DNA Miasta) oraz Marcin Kamiński i Mateusz Kaniewski (rzeczyobrazkowe.pl).